부동산의 공정한 시장 가치는 외부 요인이없는 공개 시장의 부동산 가치입니다. 이 가치는 많은 중요한 용도가 있으며 세금 계산시 이혼 및 주택 판매 및 보험 청구에 필수적입니다. 어떤 주어진 자산이 이론적으로 공정한 시장 가치를 가지고있는 동안, 진정한 가치를 결정하는 것은 거의 불가능할 수 있습니다. 그렇기 때문에 공정한 시장 가격을 계산하는 데는 여러 가지 방법이 있습니다. 각각의 방법은 주어진 부동산의 특성에 따라 다소 정확할 수 있습니다.
공정한 시장 가치는 무엇입니까?
공정한 시장 가치는 실제로는 매우 복잡한 개념이 될 수있는 단순한 개념 중 하나입니다. 이를 간단히 말하면, 공정한 시장 가치는 시간이나 재정적 제약과 같은 외부 압력이없는 현재 공개 시장에서 특정 자산이 판매 할 가격입니다. 본질적으로,이 용어는 판매자가 기꺼이 받아 들일 수있는 가장 낮은 가격을 말하며, 구매자가 구매 또는 판매를 서두르지도 않았고, 재정적 제약을받지 않았거나, 관련 사실에 대한 합리적인 지식. 공정한 시장 가치는 수요와 공급에 영향을받으며 현재 시장을 기반으로 상승 및 하락할 것입니다.
공정한 시장 가치가 중요한 이유
공정한 시장 가치는 자산의 공정한 평가입니다. 그것은 구매자 또는 판매자의 재정적 또는 감정적 인 상황에 영향을받지 않습니다. 이러한 이유로이 개념은 종종 법적 목적으로 사용되며, 세금, 보험 및 부동산 거래와 관련된 경우가 대부분입니다. 또한 이혼 합의에 사용되어 양 당사자가 이혼에 관련된 모든 부동산의 동등한 부분을 소유 할 수 없더라도 양 당사자가 자산의 동등한 재정적 분배를받을 수 있도록합니다. 정부는 소유주의 자산을 압수하고 공정한 시장 가치에 근거하여 배상 할 때 저명한 도메인 목적으로 도메인을 사용합니다.
공정한 시장 가격 및 세금
공정한 시장 가치는 사상자 손실이나 자선 기부에 대한 세금 공제에 사용 된 부동산 가치를 결정할 때 유용합니다. 예를 들어, 차량 소유주가 Good Will에게 자동차를 기부하면 그는 공개 시장 거래에서 자동차가 가치가있는 것에 근거하여 공정한 시장 가치를 상각 할 수 있습니다.
과세 목적을위한 공정한 시장 가치는 많은 IRS 법원 사건의 대상이었습니다. 왜냐하면 결정하기가 어려울 수 있기 때문입니다. Good Will에게 자신의 차를 기증 한 사람이 자신의 차량의 공정한 시장 가치를 찾고 있다면 예를 들어, 그는 eBay Motors에서 비교 가능한 판매를 볼 수 있습니다. 그는 또한 그가 최근에 그것을 산다면, 지역 전문가의 평가에 가격을 매기거나 다른 많은 방법으로 그것을 계산한다면, 그가 자동차에 대해 지불 한 값을 사용할 수 있습니다. 그러나이 방법들 각각은 다른 가격을 초래할 수 있습니다. 따라서 IRS가 그의 공정한 시장 가치가 너무 높다고 믿으면 결과적으로 그를 감사 할 수 있습니다.
공정한 시장 가치는 재산세에 대한 주택 가치를 결정하는 데에도 사용됩니다. 구매 가격과 공정 시장 가격의 차이는 시간이 지남에 따라 달라 지므로이 값은 시세 감정 평가사 또는 부동산 평가 관리자가 정기적으로 평가해야하는 이유입니다.
유언 검인 법원은 또한 사망자의 수익자가 부동산 세에서 지불해야하는 금액을 결정하는 데 도움이되므로 세금 목적으로 부동산의 시장 가치를 공정하게 사용합니다. 이 값은 일반적으로 상속 된 속성이 패밀리에 보관되지 않으면 신속하게 판매가 중단되므로 팔리는 항목에 따라 값을 정확하게 계산할 수 없기 때문에이 값은 특히 중요합니다. 또한 한 사람이 재산을 보유하고 다른 수혜자에게 재산 가치의 공정한 분배를 제공하려는 경우 공정한 시장 가치를 결정해야하는 다수의 수혜자가 많은 재산을 상속하는 유언 검인 법원에서 공정 시장 가격을 설정해야합니다.
부동산 용도
집주인이 자신의 재산을 팔기로 결정했을 때, 물건을 판매하기 전에 상장되기 전에 공정한 시장 가치를 이해하는 것이 도움이됩니다. 그녀는 집을 너무 적게 지목하고 싶지는 않지만 비슷한 방식으로 집을리스트하고 싶지는 않을 것이다.
보험의 공정한 시장 가치
보험 업계는 또한 손상되거나 파괴 된 재산의 상환을위한 공정한 시장 가치에 크게 의존합니다. 예를 들어, 주택이 화재로 인해 파괴 된 경우 보험 회사는 재산의 공정한 시장 가치를 사용하여 청구액을 지불 할 금액을 결정합니다. 이 수치는 재산에 대한 사람의 정서적 인 애착을 고려하지 않습니다. 즉, 청구를 통해 지불 된 실제 금액은 재산이 파기되기 전에 팔려고 시도했을 때 받아 들일 의사가있는 사람보다 훨씬 낮을 수 있습니다.
유사한 용어와의 차이점
"시장 가치"는 실제 시장에서 자산의 가격을 가리키는 반면, 공정한 시장 가치는 구매자와 판매자가 동등한 위치에있는 가상의 완벽한 시장에서의 자산 가치를 나타냅니다. 주택의 실제 시장 가치는 부동산 목록에서 얻을 수 있지만, 주택의 공정한 시장 가치는 계산하기 쉽지 않습니다. 판매자가 자신의 자산을 과대 평가하거나 판매자가 절망에서 빠 른 판매를하려는 경우 실제 시장 가치는 공정한 시장 가치보다 높을 수 있습니다.
재산의 "감정가 가치"는 유사한 개념이지만 감정 평가사와 다를 수있는 진정한 공정한 시장 가치가 아니라 품목 가치에 대한 감정인의 견해만을 언급하기 때문에. 감정인은 표준, 지침, 현지 규정, 경제 동향 및 비교 판매를 사용하여 부동산의 공정한 시장 가치를 결정합니다. 공정한 시장 가치가 요구되는 대부분의 경우, 감정 평가 된 가치는 받아 들일만한 것으로 간주되지만, 평가 된 가치는 종종 실제 공정한 시장 가치보다 약간 높을 수 있습니다.
마지막으로, "평가 된 가치"는 지방 세무 감정 평가사 또는 부동산 평가 관리자가 결정한 부동산의 가치입니다. 이 값은 재산세를 계산하는 데 사용됩니다. 일반적으로 부동산 평가액은 판매 된 마지막 시간, 최근 주택 검사 및 비교 가능한 주택 판매를 기준으로합니다. 평가 된 가치와 마찬가지로이 평가의 목적은 공정한 시장 가치를 결정하는 것이지만 평가는 단지 한 사람의 의견이라는 사실로 제한됩니다. 평가 된 가치는 공정한 시장 가치와 유사해야하지만, 종종 약간 낮습니다. 평가 된 가치는 공적인 수치이며 특정 웹 사이트 또는 지방 카운티 세무 조사원의 사무실에서 확인할 수 있습니다.
비교 시장 분석
공정한 시장 가치를 결정할 수있는 방법은 여러 가지가 있으며 주어진 부동산의 공정한 시장 가치가 가설적으로 존재하지만 그 값을 계산하는 모든 방법이 다른 수로 나타날 것입니다. 공정한 시장 가치를 계산하는 가장 일반적인 방법은 비교 시장 분석을하는 것입니다. 여기에는 시장에서 비교 가능한 다른 부동산이나 최근 2 ~ 3 년 내에 판매 된 유사한 부동산을 살펴 보는 것이 포함됩니다.
부동산과 같은 시장의 경우 판매용 부동산의 위치를 고려하는 것이 중요하지만 수집품 및 골동품과 같은 품목의 경우 수집가가 일반적으로 구매를 제한하지 않으므로 전 세계에서 비교할 수있는 최근 판매를 살펴 보는 것이 좋습니다. 지역. 비교 시장 분석에 부동산이 관련된 경우 일반적으로 면허를 소지 한 부동산 중개인이 수행하며 비슷한 조건의 유사한 침실 및 비슷한 수의 침실을 사용하여 비슷한 평방 피트의 주택과 비교해야합니다. 그들은 또한 공개 시장에서 공정 가치로 판매되는 주택을 포함해야하며 차압시 판매되는 주택이나 현저히 낮거나 높은 가치로 판매되는 주택을 포함해서는 안됩니다.
전문 공정한 시장 감정
부동산의 공정한 시장 가치를 결정하기 위해 일반적으로 사용되는 또 다른 방법은 감정인을 고용하는 것입니다. 감정인은 그들이 조사하는 유형의 부동산을 전문적으로 다루어야합니다. 예를 들어 부동산 감정인은 부동산 가치를 결정하기위한 경험과 교육을받은 공인 전문가이며 미술 감정사는 미술계, 미술사 및 미술품 판매의 최신 동향에 대한 광범위한 지식을 가지고 있습니다. 감정인은 경쟁 시장 분석 및 부동산의 공정한 시장 가치를 결정하기위한 경제적 경향과 같은 다른 요소를 사용합니다. 많은 대출 기관은 재산에 대한 대출을 승인하기 전에 전문 평가를 거친 집을 요구합니다.
부동산 교체 비용
자산 교체 비용은 보험 회사와 세금 환급 목적 모두에 공통적으로 적용됩니다. 대체 비용은 유사한 부동산의 판매 가격을 조사하는 것이 포함될 수 있다는 점에서 경쟁 시장 분석과 종종 유사합니다. 예를 들어, 자동차를 추락시킨 경우, 보험 회사는 자동차를 공정한 시장 가치로 제공하여 비슷한 조건의 자동차로 교체해야합니다.
주택과 같은 품목을 재구성해야하는 경우 교체 비용은 이러한 비용을 고려해야합니다. 예를 들어 집이 토네이도에서 파괴되어 재건되어야하는 경우 작년에 $ 250,000의 비용이 들었지만 새로운 재료로 같은 집을 재건축하면 $ 300,000의 비용이 발생할 수 있습니다.
판매 가격
경우에 따라 판매 가격을 사용하여 부동산의 공정한 시장 가치를 결정할 수 있습니다. 이것은 일반적으로 판매가 최근이었고 외부 압력이없는 공개 시장에있는 경우에만 적용됩니다. 작년에 구매자가 구매자와 판매자 모두에게 공평하다고 여겨지는 값으로 주택을 구입 한 경우, 이는 세금 목적으로 공정한 시장 가치로 간주 될 수 있습니다. 약 3 ~ 4 년 후에이 값은 더 이상 현재 시장을 반영하지 않을 것이며 재산세 값이 결정되기 전에 평가가 수행되어야합니다.
제 3 자 평가
Zillow와 같은 웹 사이트에서 집을 본 적이 있다면 판매용이 아닌 집에서도 Zillow의 경우 값이 나열되어 있음을 알 수 있습니다 (Zillow의 경우 Zestimates라고 함). 이러한 부동산 가치 평가는 최근 지역 판매 및 공공 세금 기록과 같은 요소를 사용하여 계산됩니다. 각 사이트에는 독점적 인 고유 수식이 있으므로이 값은 사이트마다 크게 다를 수 있습니다.
HouseCanary라고하는 회사는 이용 가능한 모든 시장 데이터를 분석에 통합하는 가장 정확한 자산 가치 평가를 가지고 있다고 주장합니다. 이 사이트에 따르면 실제 시장 가치와의 오차율은 3.6 %를 넘지 않아야하며 이는 온라인 사이트에서 가장 정확한 공정 시장 집계액을 얻을 수 있음을 의미합니다.
