법원 단계에서 판매되는 저당물은 사실 차압 절차의 두 번째 단계로 구성됩니다. 첫 번째 단계는 처분 전 (pre-foreclosure)이라고하며, 은행이나 담보 대출 보유자가 부동산 및 자산을 회수하는 단계를 시작할 때입니다. 최종 단계 인 처분 된 채무는 경매 이후에 발생하며, 최고 입찰자가 부동산을 실제로 소유 할 수 있기까지 지정된 기간을 소비합니다.
처분 전 처분
모기지 론 (mortgage loan)으로 첫 지불액을 놓친 경우 처분 전 처분 절차가 시작됩니다. 계좌에 기명이 표시되고 모기지 론자가 더 늦거나 누락 된 지불액을 계정에서 감시합니다. 계좌가 연체 된 것으로 간주되면 모기지 보유자는 부동산을 법원 경매에서 판매하도록 서류 작업을 시작합니다. 이 서류는 대개 적절한 지방 당국에 의도 통지서를 제출하고 신문에 특정 날짜에 해당 부동산이 판매 될 것이라는 발표를하는 것을 포함합니다.
법원 경매
대부분의 주에서는 법원 경매에서 판매 된 부동산에 대한 입찰이 실제 판매 일 이전에 시작될 수 있습니다. 이 여분의 날은 처음 주택 소유자가 부동산에 입찰 할 때 추가됩니다. 접수 된 입찰가가 모기지 보유자를 만족시킬 정도로 높으면 실제 입찰이 취소되고 실제 경매가 취소됩니다. 경매 전날에 입찰가를받지 않으면 재산은 법원 절차에 따라 판매됩니다. 일부 주에서는 주택 담보 대출 보유자가 매각 할 재산에 대해 최소의 금액 (지정금)을 지정할 권리가 있습니다. 종종 경매 부동산은 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 판매 될 것이므로 경매 입찰을 통해 부동산 투기업자 및 기타 투자자가 가장 좋아하는 활동을하게됩니다.
차압 후
12 개 주 이상에서 높은 입찰자가 부동산을 소유 할 수 있기까지 대기 기간이 있습니다. 이 시간은 허용되어 판매가 완료되기 전에 세금 및 기타 유치권 및 하위 선취 특권을 해결할 수 있습니다. 많은 주에서는 원래 집주인이 가장 높은 가격의 가격으로 부동산을 환매 할 수 있습니다.
단점
저렴한 가격에 많은 재산을 갖게되는 것은 거래가 될 수 있지만 염두에 두어야 할 몇 가지 요소가 있습니다. 하나 들어, 원래 주택 소유자는 여전히 가정에서 살고있을 수 있습니다, 그리고 새로운 구매자는 법적 구제를 필요로 할 수 있습니다. 둘째, 이전 주인은 건물을 개장하거나 재산을 더 비싸게 개조하는 등의 조치를 취할 때 내부를 파기했을 수 있습니다. 법원 계단에서 판매 된 유질 처분에 대해서는 재산 검사가 일반적으로 제공되지 않습니다. 세 번째 단점은 입찰 된 현금 가격의 100 %가 입찰가가 승자로 선언 될 때 지급되어야한다는 것입니다.
