상업용 부동산의 터미널 가치를 결정하는 방법

터미널 값은 터미널 연도 이후 모든 현금 흐름의 할인 값입니다. 투자 기간이 끝나는 해입니다. 할인 현금 흐름은 현재 현금 흐름의 할인입니다. 상업용 부동산에는 사무실 건물, 쇼핑몰, 공장 및 빈 땅이 포함됩니다. 터미널 값은 자산 평가의 핵심 구성 요소입니다.

터미널 해가 될 때까지 일정한 연율로 값이 증가한다고 가정하여 터미널 값을 계산하십시오. 터미널 값 공식은 다음과 같습니다. CV_ (1 + r) ^ t, CV는 부동산 자산의 현재 가치, r은 할인율, t는 터미널 연도입니다. 할인율에 현재의 인플레이션 율을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 현재 값이 $ 1,000이고 터미널 연도가 5이고 인플레이션이 2 % 인 경우 터미널 값은 $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5입니다. 이 접근 방식에는 두 가지 문제점이 있습니다. 첫째, 상업용 부동산에 대한 현재 가치 추정치가 너무 높거나 낮지 않다는 것을 가정합니다. 둘째, 말년까지 그 가치가 꾸준하고 꾸준히 증가 할 것입니다. 이러한 가정은 오랜 시간 동안 유지 될 것 같지 않습니다. 이러한 이유로 대체 접근법이 종종 사용됩니다.

해마다 시작하여 영구 현금 흐름 증가율을 일정하게 가정하여 터미널 값을 계산하십시오. 터미널 값 공식은 다음과 같습니다. CF / (r - g), 여기서 CF는 터미널 연도의 부동산에 의해 생성 된 현금 흐름, g는 일정한 연간 현금 흐름 증가율, r은 할인율입니다. 예를 들어, 회계 연도 5에서 시작하는 현금 흐름이 100 달러이고 할인율이 8 %이고 일정한 연간 현금 흐름 증가율이 2 %이면 터미널 값은 $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02)입니다. 제로 일정한 연간 현금 흐름 증가율 (g)을 가정하면 터미널 값 공식은 CF / r (현금 흐름을 할인율로 나눈 값)으로 단순화합니다.

1 회성 미래 현금 흐름 인 터미널 값의 현재 가치를 계산합니다. 현재 값 공식은 TV / (1 + r) ^ t이며, 여기서 TV는 연도 t의 터미널 값이고 r은 할인율입니다. 예를 들어 터미널 값이 10 년에 $ 1,000이고 할인율이 4 %이면 현재 값은 $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10입니다.