터미널 값은 터미널 연도 이후 모든 현금 흐름의 할인 값입니다. 투자 기간이 끝나는 해입니다. 할인 현금 흐름은 현재 현금 흐름의 할인입니다. 상업용 부동산에는 사무실 건물, 쇼핑몰, 공장 및 빈 땅이 포함됩니다. 터미널 값은 자산 평가의 핵심 구성 요소입니다.
터미널 해가 될 때까지 일정한 연율로 값이 증가한다고 가정하여 터미널 값을 계산하십시오. 터미널 값 공식은 다음과 같습니다. CV_ (1 + r) ^ t, CV는 부동산 자산의 현재 가치, r은 할인율, t는 터미널 연도입니다. 할인율에 현재의 인플레이션 율을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 현재 값이 $ 1,000이고 터미널 연도가 5이고 인플레이션이 2 % 인 경우 터미널 값은 $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5입니다. 이 접근 방식에는 두 가지 문제점이 있습니다. 첫째, 상업용 부동산에 대한 현재 가치 추정치가 너무 높거나 낮지 않다는 것을 가정합니다. 둘째, 말년까지 그 가치가 꾸준하고 꾸준히 증가 할 것입니다. 이러한 가정은 오랜 시간 동안 유지 될 것 같지 않습니다. 이러한 이유로 대체 접근법이 종종 사용됩니다.
해마다 시작하여 영구 현금 흐름 증가율을 일정하게 가정하여 터미널 값을 계산하십시오. 터미널 값 공식은 다음과 같습니다. CF / (r - g), 여기서 CF는 터미널 연도의 부동산에 의해 생성 된 현금 흐름, g는 일정한 연간 현금 흐름 증가율, r은 할인율입니다. 예를 들어, 회계 연도 5에서 시작하는 현금 흐름이 100 달러이고 할인율이 8 %이고 일정한 연간 현금 흐름 증가율이 2 %이면 터미널 값은 $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02)입니다. 제로 일정한 연간 현금 흐름 증가율 (g)을 가정하면 터미널 값 공식은 CF / r (현금 흐름을 할인율로 나눈 값)으로 단순화합니다.
1 회성 미래 현금 흐름 인 터미널 값의 현재 가치를 계산합니다. 현재 값 공식은 TV / (1 + r) ^ t이며, 여기서 TV는 연도 t의 터미널 값이고 r은 할인율입니다. 예를 들어 터미널 값이 10 년에 $ 1,000이고 할인율이 4 %이면 현재 값은 $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10입니다.
팁
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자산 할인율은 대개 회사의 자본 비용 (즉, 차입 비용)입니다.
