상업용 부동산 투자 사업을하는 경우 LTV (대출 대 가치) 비율 및 DSCR (대출 서비스 적용 범위) 비율과 같은 대출 인수 기준을 잘 알고있을 것입니다. 은행은 일반적으로 이러한 측정 기준을 사용하여 대출을해야하는지 결정합니다. 부채 탕감은 언더라이팅 블록의 새로운 아이다. 대출 기관은 LTV 및 DSCR과 달리 시장 가치, 할부 상환 기간 및 이자율에 의존하지 않으므로 조작이 가능하거나 시간에 따라 변할 수 있습니다.
팁
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부채 수익률은 부동산의 순 영업 수익을 대출 금액으로 나누어 상업 부동산 담보 대출과 관련된 위험을 계산합니다.
상업 융자에 대한 위험 테스트
대부분의 은행은 상업용 부동산 대출과 관련된 위험을 평가하기 위해 두 가지 테스트를 적용합니다: 부채 서비스 보상 비율 및 대출 대 가치 비율. DSCR 공식은 재산으로부터의 순 영업 수익 (재산으로부터의 모든 임차료 및 수익에서 영업 비용 제외)이 건강한 완충 대를 통한 모기지 지불을 초과 하는지를 평가하므로 지출이 증가하더라도 대출 비용은 여전히 충분합니다 또는 임대료가 내려갑니다. 예를 들어, 대출 기관은 빌린 1 달러당 순 운영 수입 (NOI)을 1.50 달러로 요구할 수 있습니다.
LTV 비율은 모기지 담보권의 금액을 부동산 가격으로 나눈 값입니다. 따라서 800,000 달러짜리 건물 금융에 50 만 달러를 빌리 자면 LTV는 62.5 %가됩니다. 약 75 % 이하의 낮은 LTV는 부동산이 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지더라도 차압 판매로 돈을 돌려받을 수있는 좋은 기회가 있음을 의미합니다.
부채 수익률은 무엇입니까?
LTV의 문제점은 부동산의 시장 가치가 변함에 따라 LTV가 변경된다는 점입니다. 따라서이 측정 기준으로 위험의 정적 측정치를 얻는 것은 어렵습니다. 마찬가지로 DSCR 계산은 대출 이자율 및 상환 기간에 의존하기 때문에 이러한 요소를 조작하여 DSCR을 높일 수 있습니다. 예를 들어, 상각 기간을 20 년에서 25 년으로 늘리면 연간 대출 지불액이 낮아 지므로 DSCR을 허용 수준까지 올릴 수 있습니다. 이러한 실패를 보상하기 위해 대금 업체는 일반적으로 인수 채무에 부채 수익률을 올립니다. 부채 수익률은 NOI 및 총 대출 금액을 사용하여 상업용 부동산 대출의 위험을 측정하는 또 다른 방법을 제공합니다.
채무 산출량 계산 방법
수학은 채무 수익률을 계산하는 것이 간단합니다: 재산의 순 영업 수익을 제안 된 대출 금액으로 나누십시오. 예를 들어, 1 백만 달러짜리 건물을 구입하고 NOI가 연간 50,000 달러라고 가정합니다. 현금으로 300,000 달러를 받고 건물을 구매하기 위해 700,000 달러를 빌리고 싶습니다. 대출 기관은 $ 50,000 / $ 700,000 또는 7.14 %의 채권 수익률을 계산합니다. 대출 기관은 일반적으로 모기지를 승인하기 전에 최소 부채 수익률을 설정합니다. 따라서 대출 기관이 모기지 론을 계산하기 위해 계산을 뒤집어 놓습니다. NOI를 부채 수익률로 나누면 최대 대출 금액이됩니다. 예를 들어, 대출 기관이 10 %의 채권 수익률을 요구하면, 우리의 $ 50,000 NOI 재산은 $ 500,000 대출 만받을 수 있습니다.
부채 수율 대 총액 비율
독수리가있는 부동산 투자자는 부채 수익률 정의가 위의 예 또는 5 %에서 5 만 달러 / 1 백만 달러의 NOI를 건물 가격과 비교하는 cap rate와 매우 비슷하다는 것을 인식합니다. 유사성은 의도적 인 것입니다. 대출 기관은 유효 수확량 공식을 사용하여 배제해야하는 경우 어떤 종류의 투자 수익을 기대할 수 있는지 이해하기 때문입니다. 부채율이 높으면 대출 상환 규모에 비례하여 임대료가 더 많이 들어감을 의미하므로 차용인이 모기지 페이먼트를 이행하지 않을 경우 은행이 손해를 입지 않을 가능성이 있습니다.
좋은 부채 수익률이란 무엇입니까?
상업용 부동산 부문에서 일반적인 최소 허용 부채 수익률은 10 퍼센트입니다. 그러나 귀하가 인용 한 실제 숫자는 부동산 유형, 임차인의 재정적 힘 및 금리에 따라 다릅니다. 공실률과 예측할 수없는 NOI가 변동될 수있는 호텔과 같은 위험한 부동산 유형은 일반적으로보다 안정적인 사무실 투자보다 부채 수익률이 높을 것을 요구합니다. 대출자가 말하면, 높은 채권 수익률은 "낮은 레버리지"를 나타내며, 이는 낮은 대출 위험을 나타냅니다.
